עו"ד למקרקעין, בניגוד למטלטלין, הם נכסי דלא ניידי- נכסים אשר אי אפשר להזיז ממקומם. הם כוללים קרקע וכל הבנוי והנטוע עליה באופן קבוע או זמני. בעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין ולעשות בהם כל עסקה. הבעלות כוללת גם את העומק שמתחת לפני הקרקע (דהיינו, בעלות על מחצבים).
עסקאות בעזרת עו"ד למקרקעין כוללות מכירה והעברת הבעלות עליהם או הקניית הזכות לשימוש בהם- במקרה של שכירות, החכרה או דמי מפתח. כאן המקום להבהיר את המונחים הנ"ל:
• שכירות במקרקעין היא מתן הזכות להשתמש בהם לתקופה מוגבלת.
• חכירת מקרקעין היא שכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים.
• חכירה לדורות של מקרקעין- שכירות לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנה.
• עסקת דמי מפתח במקרקעין היא מעין הכלאה בין רכישת המקרקעין או שכירתם. הרוכש משלם לבעל המקרקעין בעסקה זו בערך מחצית ממחיר הנכס, תמורת חזקה על הנכס המקנה לו זכות להמשיך לגור בו עד סוף ימיו בדמי שכירות נמוכים מאד. השוכר בדמי מפתח מוגן בחוק הגנת הדייר, ואף יכול להוריש בסמוך לפטירתו זכות זו לקרוב משפחה ממדרגה ראשונה.
השלמת עסקת מקרקעין נמשכת זמן רב ודורשת את עזרת עו"ד למקרקעין וכרוכה במספר פעולות:
• בירור זכותו של המוכר על המקרקעין וסמכותו לעשות בהם עסקה, כולל בירור לגבי עיקולים וכו'.
• הערת אזהרה - זהו רישום במרשם המקרקעין (הטאבו) בדבר התחייבותו בכתב של בעל המקרקעין למכרו לאדם מסוים. פעולה זו באה להזהיר כל מי ממתעניין במקרקעין כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה, ולמנוע מבעל המקרקעין לעשות עסקות סותרות עם כמה קונים.
• עו"ד למקרקעין הערכת שוויו של נכס המקרקעין כבסיס לעסקה, הנעשית על ידי שמאי מטעם עו"ד למקרקעין.
• עריכת חוזה אשר יקיף את כל המידע הדרוש ולא ישאיר מקום לחילוקי דעות בין שני צידי העסקה.
• רישום בעלות של הקונה על המקרקעין בטאבו.
עסקאות ללא עו"ד למקרקעין עלולה להיות לא פשוטה, ולפעמים כרוכה בבעיות לא צפויות. על כן הכרחית מעורבותו של עורך דין המתמחה בדיני דלא ניידי, ורצוי- עורך דין לכל צד של העסקה.
.png?id=9511461)
